佛山市南海区关于进一步推进城市更新（ “三旧”改造）工作的实施意见 南府办〔 2015〕53 号
2015/12/11
佛山市南海区人民政府办公室关于印发
佛山市南海区关于进一步推进城市更新 （ “三旧”改造）工作的实施意见的通知
各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：
《佛山市南海区关于进一步推进城市更新（ “三旧”改造）工作的实施意见》业经区政府同意，
现印发给你们，请认真贯彻执行。 执行中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局（国土）反映。
佛山市南海区人民政府办公室
2015 年 12 月 11 日
佛山市南海区关于进一步推进城市更新 （ “三旧”改造）工作的实施意见
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》（国土资函〔 2013〕371 号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔 2009〕78 号)和《广东省国土资源厅关于选取佛山市南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点的复函》（粤国土资三旧函〔 2014〕1664 号）等有关文件精神，深入推动南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，全面提升南海区长远竞争力，立足新常态、把握新机遇、谋求新发展，促进南海区城市更新和城市升级，实现节约集约用地的目标，确保经济社会又好又快发展，特制定本实施意见。
第二条 通过实施城市更新，以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观，在全面推进“三旧”改造的基础上，进一步节约集约利用土地，以规划为引领，以产业为主导，以连片改造为切入点，深入推进村级工业园改造提升，稳步推动旧村居改造，进一步优化城市功能，拓展城市空间，提升产业集聚，协同区域发展，建设品质南海。
第三条 实施城市更新，应按照“政府引导，市场运作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，公共优先；尊重历史，客观公正”的基本原则，采用多种城市更新方式，合理协调公民、企业、村（居）集体经济组织和政府的利益关系，既促进经济发展，又确保社会稳定。
第二章 项目认定及管理
第四条 符合下列条件之一的用地，可列入我区城市更新（ “三旧”改造）范围：
（一）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地；
（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；
（三）产业“退二进三”企业的工业用地；
（四）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；
（五）因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；
（六）根据城乡规划建设需要，进行城中村、园中村、空心村改造的用地；
（七）须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；
（八）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村居；
（九）列入“村居整治”工程的村或国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村；
（十）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；
（十一）城市升级、村级工业园改造提升等其它经区级或以上人民政府认定属城市更新范围的用地。
第五条 城市更新项目按其改造前现状、改造后用途以及改造模式，作如下分类：
（一）根据改造前的现状用途不同，城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村居改造项目三类。 旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造；旧厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造（包括村级工业园改造提升）；旧村居改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等区域内进行的改造。
（二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项
目、城镇住宅改造项目（含兼容商服用地类项目）和其他类型改造项目。
（三）根据项目改造模式不同，城市更新项目分为综合整治、功能改变、拆除重建、生态修复、
局部加建以及历史文化保护等类型。
第六条 项目认定办法
（一）城市更新项目
1.城市更新项目的认定应同时符合以下条件：
（1）项目用地属于本意见第四条规定的城市更新范围；
（2）项目用地符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我区产业发展规划
及环境保护要求；
（3）项目用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围。
2.城市更新项目的认定，由更新改造单位编写更新改造方案，经所在镇（街道）三改办审查后报区“三旧”改造协调领导小组办公室，由区“三旧”改造协调领导小组办公室组织主要成员单位联合审核，再以批次的形式上报区政府审批通过后，由“三旧”改造协调领导小组出具城市更新项目的认定批文（含项目更新改造方案）。 具体操作细则详见附件1。
（二）重点连片改造项目
重点连片改造项目是指各镇（街道）根据城市发展和城乡规划实施的需要，由政府主导进行的重点连片改造的城市更新项目。 重点连片改造项目需报区政府批准后发文认定，享受专项扶持政策。 本意见实施前我区已认定的城市更新示范项目亦属重点连片改造项目。
（三）旧村居改造项目
旧村居改造项目是指集中统一改造旧村范围内的宅基地、产业用地及其他用地，将村（居）民转移到村镇社区公寓、商品房等集中居住，并将腾出的用地区域进行重新整合、规划、再开发利用的城市更新项目。 同时符合以下条件的，经区政府批准可认定为旧村居改造项目：
1.符合土地利用总体规划、城乡规划；
2.项目中拟改造的农村村庄范围用地面积须占项目总用地面积 50%以上；
3.项目占地面积原则上在 50 亩以上，情况特殊的项目，经区政府审批后可适当放宽；
4.项目改造方案和拆迁补偿安置方案经有表决权人员 2/3 以上表决同意；
5.村（居）集体经济组织承诺严格依照项目改造方案按时拆除拟改造土地上的建(构)筑物及其他附着物。
（四）工业提升改造项目
工业提升改造项目是指改造后土地用途为工矿仓储用地的城市更新项目。 经区政府认定，同时满足下列条件的工业提升改造项目称为工业提升示范项目（都市型产业项目除外）：
1.项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划及环境保护要求。
2.符合产业发展政策的制造业，科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、工业服务外包等生产性服务业以及动漫制作等服务业项目。
3.项目改造后土地用途为工矿仓储用地，用地面积 30 亩及以上，容积率 1.2 及以上的项目。
4.项目须于 2013 年 1 月 1 日后办理规划报建手续，并于 2018 年 12 月 31 日前竣工验收。具体操作细则详见附件 2。
（五）村级工业园改造提升项目
村级工业园改造提升项目指的是各镇（街道）村（居）组集体建设用地范围内（可包括部分国有土地），占地面积在 30 亩及以上的连片工业集聚区；各镇（街道）虽未达到上述标准但确有改造提升必要的，也可纳入改造提升范围。 村级工业园改造提升主要分为综合整治类和产业转型升级类两种方式。
对改造面积较大， 示范效应较好的产业转型升级类村级工业园改造提升项目， 经区政府批准，可认定为村级工业园改造提升示范项目。 根据《佛山市南海区人民政府办公室关于印发加快推进村级工业园改造提升促进产业社区发展的指导意见的通知》(南府办〔 2015〕31 号)的要求选定的试点项目也属村级工业园改造提升示范项目。
第七条 项目改造的表决方式
城市更新项目改造过程中，凡涉及村民切身利益的重大事项（包括旧村居改造、土地前期整理、集体建设用地转为国有建设用地、国有土地收回、土地出让时的货币及物业补偿分配方案等事项），开展前应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的程序要求，由村（居）集体经济组织成员大会进行表决，并取得 2/3 以上通过。经济联合社一级集体经济组织的重大事项，也可由成员代表会议进行表决，并取得 2/3 以上通过。
第八条 项目管理
（一）项目日常管理
1.经批准认定的各类城市更新项目，由区国土部门负责进行日常管理，包括档案管理、项目数据库管理以及汇总上报等工作；由各镇（街道）负责项目的实施及项目进度填报等工作，实行动态管理。
2.根据城市更新项目的开展情况，改造单位需要变更项目改造方案内容或调整项目用地范围的，可申请进行项目调整。
3.重点连片改造项目、旧村居改造项目认定后，根据项目的可行性和实施情况，可由镇（街道）向区政府提出申请进行调整。
4.推动信息化管理。 建立城市更新信息管理系统，充分利用科技手段进行项目管理。
（二）项目服务
1.建立联席会议制度。区三改办定期召集“三旧”改造协调领导小组主要成员单位召开联席会议，对各类城市更新项目的认定、用地等进行联合审议，并协调解决项目开展过程中遇到的各类问题。
2.建立项目服务绿色通道。对重点连片改造项目、工业提升示范项目、村级工业园改造提升项目、旧村居改造项目等创建绿色通道。 实行专人跟进、快速办结、疑难会商、办结告知和跟踪服务。
（三）项目退出机制
对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制。 项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的，自认定之日起，三年内未办理上述手续，项目认定批复自动作废；项目用地不需要办理上述手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批复自动作废。 项目重新启动时，需再次办理认定手续。
第三章 规划政策
第九条 按照国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部《关于开展市县“多规合一”试点工作的通知》（发改规划〔 2014〕1971 号）文件要求，以及国土资源部有关批复精神，稳步开展国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划“多规合一”，构建一套多规共遵的国土空间综合规划成果，一套多规共享的数据标准和实体信息平台，一套多规融合的编制方法、规范和政策建议，实现城市更新范围内“多规合一”的总目标。
第十条 加快“三旧”改造地块整合，对于连片改造项目中符合城乡总体规划，但部分不符合土地利用总体规划的土地，在城乡建设用地规模不增加和复垦面积不减少，且不涉及占用基本农田的前提下，可以修改土地利用总体规划。 具体办法程序按照《广东省土地利用总体规划修改管理规定》执行。
第十一条 认真修编和落实“三旧”改造专项规划，确保“三旧”改造良性的发展方向。 建立“三旧”改造项目库动态调整机制，根据省国土资源厅批准的“三旧”改造标图建库动态调整成果，每半年调整一次。 调整后的改造项目库报区政府审批后，纳入专项规划范围。
第十二条 根据《广东省住房和城乡建设厅关于印发 < 住房和城乡建设部 广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议 > 的函》（粤建办函〔 2015〕842 号） 文件精神，探索建立盘活城乡存量用地用于城市更新的规划管理机制。 结合存量土地开发利用、现状建筑物改造成本和收益平衡的规律与特点，完善控制性详细规划的编制和控制标准，设定容积率值上限。 在控制性详细规划编制中综合考虑公益性设施、城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的城市更新项目的容积率奖励或异地补偿。
第十三条 针对“三旧”改造项目的特点，结合公共利益需要和土地权属人的改造意愿，对目前尚未具备条件编制控制性详细规划但亟需改造的项目， 或已批准的控制性详细规划但需进行一般调整或重大调整的项目，编制“三旧”改造单元规划按程序批准后作为实施改造的依据。
第十四条 城市更新过程中要加强产业扶持，进一步挖掘产业用地潜能。 对规划为住宅、商业用地等非工业用途的城市更新项目，重点考虑其功能改变的必要性，发展符合环境保护等要求的产业建设；对规划为工业用途的城市更新项目，在符合产业发展规划、控制性详细规划、环境保护和安全生产要求的前提下，允许其提高容积率和建筑密度等规划指标，提高工业用地的集约利用程度。
第十五条 城市更新必须优先保证公益性用地的供给与落实。 改造为商住或商服用途的城市更新项目改造时用于建设城市基础设施、 公共服务设施和公共绿地等公益性项目建设的用地比例不得低于 25%。 或采用连片改造区域总平衡的原则，但总公益性项目建设的用地比例仍不得低于 25%。 [根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（ GB50137—2011），本意见中“公益性用地”包括：区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地（包括公园绿地、防护绿地、广场用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地（ A）]。 具体操作细则由区规划部门牵头研究制定。
第十六条 城市更新连片改造中，对于已经审批控规的城市更新地块，满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规局部调整，经区规划部门审核，报区政府批准后报市规划部门备案；对于城市更新项目中不改变用途的工业项目，基础设施类、环境生态类等公益性非赢利项目，控规调整经区规划部门审核，报区政府审批后报市规划部门备案；除上述情况外，不满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规调整，按《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定执行。
第十七条 城市更新项目建筑间距按《佛山市城市规划管理技术规定》（ 2015 年修订版）的旧区进行控制。 对于特殊的项目可考虑引用日照分析作为建筑间距控制的辅助依据（对相邻居住、教育、医疗等建筑产生遮挡影响的项目除外）。
第十八条 在实施城市更新过程中，为促进连片改造，鼓励相邻地块（包括不同权属的地块）进行联合报建开发，具体按区有关规定执行。
第十九条 鼓励原用地（公开交易取得的除外）单位自愿将经营性用地调整为公益性用地，规划部门在编制控制性详细规划时应综合考虑通过容量奖励、置换等方式进行补偿，以提高原用地单位改造的积极性， 具体鼓励和奖励操作指引由规划部门制定。 对于不符合控制性详细规划的，须按程序进行调整（含局部调整）。“三旧”改造项目的控制性详细规划的管理按照《佛山市人民政府办公室关于印发控制性详细规划管理文件的通知》（佛府办〔 2012〕82 号)执行。
第二十条 城市更新过程中，要根据具体的规划情况，对所有文物单位、遗址进行备案，在改造中加以保护。根据《关于在“三旧”改造中加强文化遗产保护的通知》（粤文物〔 2010〕268 号）文件精神，保护好我区“三旧”改造用地范围内的历史文化遗产资源，对原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求连片保留使用。
第四章 土地管理政策
第二十一条 完善集体建设用地手续
（一）城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的集体建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善集体建设用地手续：
1.已认定为区城市更新项目，已编制城市更新（ “三旧”改造）方案，并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；
2.土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；
3.符合土地利用总体规划；
4.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地。
（二）城市更新项目完善集体建设用地手续的，由用地单位向所在镇（街道）国土所提交材料，逐级上报至区政府审批。 具体操作细则详见附件3。
（三）2007 年 6 月 30 日之后发生的违法用地不适用上述办法完善集体建设用地手续。
第二十二条 完善征收手续
（一）城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善征收手续：
1.已认定为区城市更新项目，已编制城市更新（ “三旧”改造）方案，并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；
2.土地权属清晰，无争议；用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日前的，按照原国家土地管理局1995 年 3 月 11 日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行权属确认；用地行为发生在1987 年 1 月 1 日之后、2007 年 6 月 30 日之前的，已与村（居）集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见；
3.符合土地利用总体规划；
4.地块已编制控制性详细规划并经批准；
5.在最新的土地利用现状图上显示为建设用地。
（二）城市更新项目完善征收手续的，由用地单位向所在镇（街道）国土所提交材料，逐级上报至省政府审批。 具体操作细则详见附件4。
（三）城市更新项目完善征收手续经批准后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地。 城镇住宅项目应采取收回公开出让的方式由政府实施改造（旧村居改造项目除外）。
（四）2007 年 6 月 30 日之后发生的违法用地不适用上述办法完善征收手续。
第二十三条 集体建设用地转为国有建设用地
（一）城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：
1.已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；
2.土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；
3.该建设用地已办理合法用地手续；
4.符合土地利用总体规划和城乡规划；
5.经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。
（二）城市更新项目集体建设用地转为国有建设用地的，由用地单位向所在镇（街道）国土所提交材料，逐级上报至省政府审批。 具体操作细则详见附件5。
（三）城市更新项目集体建设用地转为国有建设用地经批准后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地。 城镇住宅项目应采取收回公开出让的方式由政府实施改造（旧村居改造项目除外）。
（四）为加快项目开展进度，集体建设用地转为国有建设用地后需办理国有土地收回手续的，可凭集体建设用地转为国有建设用地的批准文件直接办理国有土地收回手续； 原已办理集体土地使用权证的，应一并收回注销，并变更集体土地所有权证。
第二十四条 违法用地处罚
城市更新项目中涉及的历史违法用地的具体处罚以行政处罚为主。 凡用地行为发生在 1987 年1 月 1 日至 2007 年 6 月 30 日期间的，完善用地手续时按用地面积 5 元 / 平方米的标准进行处罚。
第二十五条 土地确权费收费及补助标准
城市更新项目中涉及的国有及集体历史建设用地，在完善用地手续时，按如下标准进行土地确权费收费及补助：
（一）发生在 1987 年 1 月 1 日之前的城市更新项目用地，不收取费用。
（二）发生在 1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日期间的国有性质的城市更新项目用地，按所属镇（街道）分为三类：第一类包括桂城、大沥，收费标准 3.2 万元 / 亩；第二类包括里水，收费标准 2.2 万元 / 亩；第三类包括九江、西樵、丹灶、狮山，收费标准 1.2 万元 / 亩。 集体性质的城市更新项目用地收费参照上述标准的 50%收取。
（三）发生在 1999 年 1 月 1 日之后的城市更新项目用地，收费标准按 7 万元 / 亩收取。为促进农村基层依法依规用地，村（居）集体经济组织在缴费 30 日后可申请土地确权费补助。 申请补助的村（居）集体经济组织必须在过去一年内没有发生违法用地行为，或虽过去一年内曾经发生违法用地行为但已自行整改到位。补助标准分为三类：第一类包括桂城、大沥，补助标准 3 万元 / 亩；第二类包括里水，补助标准 4 万元 / 亩；第三类包括九江、西樵、丹灶、狮山，补助标准 5 万元 / 亩。
（四）“节能减排”项目涉及土地确权费补助的，参照上述办法执行，所缴交的土地确权费全额补助给土地使用权人。 此补助须于 2016 年 12 月 31 日前进行申请。
第二十六条 土地前期整理
土地前期整理是指村（居）集体经济组织在项目实施改造前，自主或引入合作方垫资开展土地整合及拆迁等项目开发的前期工作，直至项目土地达到出让交付使用条件时止。 引入合作方开展土地前期整理工作的，按以下规定进行（旧村居改造项目除外）：
（一）制定土地前期整理方案。 城市更新项目在开展土地前期整理前，应编制控制性详细规划。 根据区规划部门出具的规划意见，明确土地规划用途和容积率等主要规划指标，制定土地前期整理方案。土地前期整理方案还应包含拆迁补偿方案、垫资方案等内容，并合理设定土地整理期限，明确退出机制。
（二）选取土地前期整理合作方。 土地前期整理合作方选取前，应将土地整理方案及其他重要信息进行充分披露，并在镇（街道）指导下，经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3 以上表决同意后，通过镇（街道）集体资产交易平台公开选取。
（三）土地前期整理双方权利义务。 土地前期整理的实施主体为村（居）集体经济组织，土地前期整理合作方负责垫资并配合村（居）集体经济组织开展有关前期工作。 垫资费用包括但不限于测绘费、评估费、解除原有合同的相关费用以及土地整理的其他费用。 土地前期整理合作方可获得合理的土地整理收益回报。
（四）土地前期整理的有关限定。 选取土地前期整理合作方时，不得设置与该项目土地出让起始价挂钩条件，不得设置影响该项目土地出让公平性的限制性及排他性条件，不得通过量身定制来选取土地前期整理合作方。各镇（街道）可结合集体资产交易的有关规定制定符合本镇（街道）实际情况的土地前期整理操作办法，报区政府备案后实施。
第二十七条 土地供地方式及要求
城市更新项目按以下规定办理供地手续：
（一）改造为商住用途的城市更新项目（旧村居改造项目除外），应以“ 收回公开出让”方式供地。
（二）自行改造的城市更新项目涉及改变土地用途、延长使用年限或增加容积率的，可采用“协议出让”方式供地（城镇住宅项目除外）。
（三）旧村居改造项目可采取以下三种方式供地：
1.以“收回协议出让”方式供地。 对由村（居）集体经济组织与有关单位合作开发建设的，协议出让给村（居）集体经济组织选定的合作开发企业；对由村（居）集体经济组织自行改造的，协议出让给村（居）集体经济组织成立的全资项目公司。
2.以带建筑物形式“不收回公开转让” 方式供地。
3.以“收回公开出让”方式供地。
（四）城市更新项目中因连片改造涉及的边角地、夹心地、插花地可采取“协议出让”和“协议转让”的方式供地。
（五）为推动产城融合和功能混合，连片工业园区、村级工业园提升改造可在符合城乡规划的前提下，以“混合功能出让”的方式供地，推动项目地块从单一生产功能向综合功能转型。
（六）商住、商服等非工业功能的项目供地前，原土地使用权人应充分考虑地块及周边环境的具体情况，由环保行政主管部门确认其地块的项目具备环境可行性后，才能进行供地。 有关要求如下：
1.对涉及饮用水水源保护区的项目，应考虑水源保护区的撤销问题。
2.对涉及工业开发区、工业企业影响范围内的项目，必须委托具有资质的单位编制土地开发的环境评价报告，报有审批权限的环保行政主管部门审查。
3.对涉及可能存在场地污染风险的工业场地项目，必须委托具有资质的单位编制土地开发的环境评价报告，并委托专业机构编制场地调查报告和风险评估，报有审批权限的环保行政主管部门审查。
第二十八条 边角地、夹心地、插花地处理意见
（一）边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）的定义。边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于 3 亩的地块；夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于 3 亩的地块；插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互契入状态，面积小于 3 亩的地块。
（二）城市更新项目中的“三地”，如符合土地利用总体规划和城乡规划，单块面积 3 亩以下（不含 3 亩）、累计面积不超过改造项目用地面积 10%的国有建设用地，经用地单位提出申请，可办理协议出让或协议转让手续。 具体操作细则详见附件 6。
（三）办理“三地”协议出让或协议转让的，“三地”的用途应与主改造地块用途一致。
（四）公有资产性质的“三地”办理协议转让的，应取得主管部门的同意，且转让价格不得低于市场评估价；村（居）集体经济组织名下的“三地”办理协议转让的，应先按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求进行表决。
第二十九条 其他用地政策
（一）土地置换
1.城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。 涉及上述土地置换的，应遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则。
2.置换土地按不同情况须符合以下条件：
（ 1）置换土地均已取得土地使用权证；集体土地还须取得集体土地所有权证；
（ 2）置换土地中涉及到集体土地的，应提交按《广东省农村集体经济组织管理规定》履行表决程序后的表决意见； 涉及公有成分的土地使用权置换的， 应附上级主管部门同意置换的书面意见；涉及有限责任公司或股份有限公司的，应提交股东会议或董事会议表决意见；
（ 3）土地用途不一致的土地进行置换的，须取得区规划主管部门同意的证明；
（ 4）集体建设用地与国有建设用地进行置换时，应报区政府同意后才能置换。符合上述条件的置换土地，可按土地变更登记有关程序和要求，办理相关变更登记手续。 置换涉及不同土地所有者的，土地所有权和土地使用权应同时办理变更登记。
（二）土地整合
鼓励城市更新项目打破传统行政界线，统筹整合土地资源共同连片开发。 集体土地使用权人与所有权人不一致的，在村集体表决同意的前提下，其土地使用权可通过重新拨用的方式交由负责统一开发的土地所有权人使用。
（三）重点连片改造项目、旧村居改造项目以及村级工业园改造提升示范项目涉及新增建设用地的，其新增建设用地指标由区政府统筹优先予以保障。 同时鼓励通过城乡建设用地增减挂钩的方式进行土地整理。
第五章 土地出让收益补偿分配政策
第三十条 土地出让收益补偿分配方式
城市更新项目涉及收回公开出让的，其土地出让收益补偿分配，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，实行出让收益补偿、回购物业、代建物业等多种方式，充分保障原土地权利人的合法权益。 原土地权利人所取得的土地出让收益补偿，视作对原土地权利人土地和房屋的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）。 其中，城市更新项目土地收回储备时已对原土地权利人落实补偿的，原土地权利人不再享受土地出让收益补偿分配政策。
第三十一条 土地出让金计提
城市更新项目土地出让金（若含异地教育配套费的需先扣除），根据《关于我区“三金计提”具体实施办法的批复》（南府复〔 2011〕1109 号）的规定，扣除“三金”及上缴上级部分后（即扣除土地出让金的 10%，计提农田水利建设资金、地方教育资金、保障性安居工程资金和农业土地开发资金等），按不同改造类型进行分配。
第三十二条 货币补偿分配
城市更新项目涉及收回公开出让的，区、镇（街道）、原土地使用权人对该地块土地出让金按20%∶30%∶50%的比例补偿分配。 城市更新项目涉及协议出让和补办出让的，区、镇（街道）对补交的土地出让金按 50%∶50%的比例分配。
第三十三条 物业补偿分配
城市更新项目涉及收回公开出让的， 土地出让收益补偿分配可选择物业补偿或货币补偿与物业补偿相结合的形式，对原土地使用权人进行补偿。
（一）城市更新项目涉及收回公开出让的，土地出让收益补偿分配可选择物业补偿形式，由原土地使用权人以合理价格向土地受让方回购物业。 回购物业的总价不得高于原土地使用权人按第三十二条补偿分配的金额， 而且回购各类用途的建筑面积不得高于规划条件所规定的该类建筑面积的 35%，剩余的金额作为货币补偿。 若村（居）集体经济组织只选择商服用途物业回购的，回购比例可适当提高，但回购金额不得高于第三十二条补偿分配的金额。回购物业的价格由土地成本和建筑成本构成， 其中土地成本按照土地出让成交的楼面地价进行确定，建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。 回购物业的用途、位置及分配比例等应参考规划设计条件进行确定。
具体如下：
M 为原土地使用权人按第三十二条补偿分配的全部金额，S0 为回购物业的面积，P 为回购物业的单价，M0 为回购物业所需的金额，M1 为回购物业后剩余的货币补偿金额。
M0 = S0×P
M1 = M-M0
（二）村（居）集体经济组织物业补偿分配
1.城市更新项目涉及征收农村集体土地（含集体建设用地转为国有建设用地）后收回公开出让，且原土地使用权人为村（居）集体经济组织的，物业补偿安置方式除适用本条第（一）款外，还允许原土地使用权人以其按第三十二条补偿分配的全部金额向土地受让方回购不超过该地块总建筑面积的 35%物业。总建筑面积指的是扣除社区管理用房、社区卫生服务站、物业服务用房、公厕、变配电房、燃气设施用房、公交站场等公共设施后的各类建筑总建筑房产测绘面积，包括住宅、商业用房、车位等类型的物业。 回购物业的用途、位置及分配比例等应参考规划设计条件进行确定。
2.若村（居）集体经济组织选择货币补偿与物业补偿相结合的形式，除适用本条第（一）款外，还可按本款第 1 点的规定确定全额回购的物业比例， 再按其数学比例关系确定货币补偿金额与物业补偿比例。
具体如下：
M 为原土地使用权人按第三十二条补偿分配的全部金额，S 为原土地使用权人按本款第 1 点的规定全额回购的物业比例（ S≤35%），S0 为采取货币与物业相结合补偿形式所取得物业补偿比例（ S0＜35%），M0 为 S0 对应的回购金额，M1 为采取货币与物业相结合补偿形式所取得货币补偿金额。
M / M0 = S / S0
M1 = M - M0
3.按本款规定选择物业补偿或货币补偿与物业补偿相结合形式的，土地出让起始价不得低于该地块按规划设计条件评估的土地使用权评估价，并不得低于基准地价。
（三）本条第（一）、（二）款规定所补偿的物业，需严格按照土地出让附加协议的约定办理产权登记，所补偿的物业在产权登记前不得私自转让或变相转让。
（四）城市更新项目涉及收回公开出让，且原土地使用权人为村（居）集体经济组织或区、镇公有企业的，可采取由土地受让方代建物业的形式进行物业补偿，代建物业所需的费用不得超过原土地使用权人按第三十二条补偿分配的金额。 采取代建物业形式的，土地受让方以合理的建筑成本负责物业建设，原土地使用权人负责提供平整后的相邻地块和代建物业所需的费用。 其中，建筑成本参照佛山市工程造价与招标协会出具的近期建筑工程造价指标进行确定。
第三十四条 自行改造项目土地出让金补交标准
城市更新项目中，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，原土地使用权人拟拆除重建自行改造的，涉及国有建设用地改变土地用途（包括土地二级分类用途改变）、延长土地使用年限、增加容积率的，经区政府同意可采取协议补办出让的方式办理（改造为城镇住宅或城镇住宅兼容商服用途的除外）。 具体规定如下：
（一）改变土地用途的土地出让金补交标准
城市更新项目国有建设用地经批准改变土地用途的（城镇住宅用途除外），其补交的出让金按以下标准计收：
1.属国有划拨建设用地，按改变用途后的土地市场价格的 40%补交土地出让金：
土地出让金 = 新用途土地市场价格 × 40%
2.属国有出让建设用地，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途土地市场价格剩余年限值的余额的 40%计收：
土地出让金 =（新用途土地市场价格－原用途土地市场价格剩余年限值的余额）×40%
（二）延长土地使用年限的土地出让金补交标准
城市更新项目出让国有建设用地经批准延长土地使用年限的， 须重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充合同，将土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限，补交的土地出让金以延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额收取：
土地出让金 = 延长土地使用年限后土地市场评估价－延长土地使用年限前土地市场评估价
（三）增加容积率的土地出让金补交标准
1.城市更新项目出让国有建设用地经批准增加容积率的，按如下标准补交土地出让金：
土地出让金 = 土地市场价格（楼面地价） × 增容建筑面积 × 40%
原土地出让合同中没有约定容积率的，由规划行政主管部门出具地块规划设计条件，若规划设计条件中的容积率高于我区基准容积率的，须按上述标准补交土地出让金。
2.对工业提升改造项目，在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下，增加容积率的，不再补交土地出让金。 都市型产业项目和通过公开交易取得的工业用地，按照有关规定执行。
（四）采取协议补办出让方式办理的用地，两年内未办理补交出让金手续的（以签订土地出让合同时间为准），其批复自动作废。自行改造协议补办出让操作细则详见附件7。
第六章 工业提升扶持政策
第三十五条 为促进我区工业提升改造项目的尽快实施，对 2013 年 1 月 1 日后领取《建设工程施工许可证》， 且项目施工报建占地面积占宗地确权面积 50%及以上的工业提升改造项目，项目完成基础分部工程施工后，按所缴的土地确权费对原土地使用权人进行奖励。 其中，已申请土地确权费补助的，按补助后的剩余部分进行奖励。 此奖励须于 2018 年 12 月 31 日前进行申请。
第三十六条 对 2013 年 1 月 1 日后领取《建设工程施工许可证》的工业提升改造项目，按项目进度奖励城市（村镇）基础设施配套费。 工业提升改造项目完成基础分部工程施工后，按所缴的城市（村镇）基础设施配套费对项目建设单位进行奖励。 扶持资金由区、镇（街道）按收费分成比例承担。 此奖励须于 2018 年 12 月 31 日前进行申请。
第三十七条 工业提升改造项目中以出让方式取得的国有工业用地和集体工业用地， 改造面积达 20 亩及以上，符合相关规划要求和投资条件的，经报区政府批准同意，可建设多层厂房并进行产权分割销售， 但可分割销售的产业用房建筑面积的比例不得超过分割前产业用房总计容建筑面积的 70%。 政府各部门需加强对产业用房的监管，禁止出现具有居住功能的产业用房，细则另行制定。
第三十八条 对工业提升改造项目，鼓励集体土地承租方积极参与改造。 各镇（街道）可结合实际情况，创新利益分配机制，出台承租方参与产业提升改造的相关优惠政策。
第三十九条 工业提升示范项目对镇（街道）的扶持政策
（一）租金补贴。 在土地整理阶段，对涉及由镇（街道）主导统一租用地块的，若项目部分地块已领取《建设工程施工许可证》，给予镇（街道）整个项目的土地租金补贴，即前 3 年 50%的土地租金补贴，单个项目租金补贴最高金额不超过 1000 万元。
（二）土地出让金补助。 工业提升示范项目涉及工业仓储用途土地出让（含补办出让）的，其土地出让金区级留成部分全额奖励给项目所在镇（街道），项目领取《建设工程施工许可证》后即可申请奖励。
第四十条 工业提升示范项目对投资者的奖励
（一）投资者连片开发工业提升示范项目土地，工业厂房工程造价（不含地价）1 亿元及以上的，对投资者按工业厂房工程造价（不含地价）的 1.5%进行奖励；或容积率 1.5 及以上的，按建筑面积给予 30 元 / 平方米的奖励；投资者于项目竣工验收后申请奖励，单个项目最高奖励金额不超过1000 万元。
（二）投资者通过整体改貌、局部改建等方式改造的工业提升示范项目，改建工程总造价 2000万元及以上的，对投资者按改建工程总造价的 1.5%进行奖励；投资者于项目竣工验收后申请奖励，单个项目最高奖励金额不超过 1000 万元。
（三）工业提升示范项目对投资者的奖励资金，由区、镇（街道）按税收分成比例承担。 奖励资金与《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》（佛府〔 2011〕1 号）有重复的，采用从高奖励原则，不重复奖励。
第四十一条 村级工业园改造提升示范项目扶持奖励
（一）村级工业园改造提升示范项目改造过程中，对引入符合产业发展导向、投资强度、税收等要求的项目，在镇政府（街道办）同意和村集体表决通过的前提下，可采取协议的形式办理集体建设用地租赁或出让手续。 对土地原有租赁方进行连片开发、升级改造的，在符合规划管控和村集体表决通过的前提下，可采取协议的形式办理集体土地租赁续约手续。
（二）在不改变用地性质的情况下，允许村级工业园改造提升示范项目按照集约用地的原则，集中建设产业发展所需的生产服务、行政办公、生活服务等公共配套设施。 其中，集体性质的项目，配套用房建筑面积不得超过总建筑面积 20%；土地性质为国有出让工业的项目，配套用房建筑面积不得超过总建筑面积 15%。 配套用房产权由企业持有，不得分割登记，不得分拆转让。
（三）对村级工业园改造提升示范项目给予 20 万元 / 亩的奖励，奖励资金由区、镇（街道）按1∶1 比例承担，由镇（街道）统筹专项用于村级工业园改造提升。其中，在 2016 年 12 月 31 日前动工建设的，另给予 10 万元 / 亩的建设奖励，奖励资金由区级村级工业园改造专项基金支出。 享受本款奖励的，不再享受本意见第三十五条、第三十六条的奖励。
第四十二条 对 2013 年 1 月 1 日后领取《建设工程施工许可证》的商服提升改造项目，仍可按《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区城市更新（ “三旧”改造）实施意见的通知》（南府〔 2013〕239 号）的规定，在 2016 年 12 月 31 日前申请土地确权费及基础设施配套费奖励。
第七章 旧村居改造政策
第四十三条 旧村居改造项目，应按照“一村一策，封闭运行”、“维护稳定，阳光拆迁”、“公益优先，有序推进”的原则进行改造和建设。
第四十四条 旧村居改造项目采用“区政府主导，镇（街道）组织，村集体改造实施，市场主体参与”的改造模式。 区政府明确改造的总体要求，给予政策扶持，出台有关项目改造的操作指引；镇政府（街道办）是旧村居改造的组织主体，负责制定改造计划，开展前期摸查，指导编制改造方案和拆迁补偿安置方案，协调解决改造中遇到的各种问题，统筹推动项目改造；村（居）集体经济组织是项目改造的实施主体，负责做好土地调查确权，组织改造的拆迁、补偿、搬迁等活动，并按照规划建设程序的要求，全面实施项目改造；市场主体以多种模式参与改造，协助村（居）集体经济组织实施项目改造。
第四十五条 摸底调查及选择改造方式
根据旧村居改造计划，镇（街道）组织人员对拟改造范围的现状进行摸查。 村（居）集体经济组织根据现状摸查情况、改造需要以及控制性详细规划情况，确定改造范围并对改造成本进行初步估算，分析改造可行性以及采取何种方式进行改造。 旧村居改造项目可采取“收回协议出让”、带建筑物形式“不收回公开转让”和“收回公开出让”三种方式进行改造。
第四十六条 收回协议出让的操作流程及有关规定
旧村居改造项目采取“收回协议出让”方式的，可协议出让给村（居）集体经济组织选定的合作开发企业，也可协议出让给村（居）集体经济组织成立的全资项目公司。
（一）“收回协议出让”给合作开发企业
1.公开选取合作开发企业。 旧村居改造项目拟采用合作开发方式改造的，村（居）集体经济组织应在镇（街道）的指导和监督下，公开择优选取合作开发企业。
（1）选取合作开发意向企业。 村（居）集体经济组织在镇（街道）的指导下，制订招标文件，委托区公共资源交易中心公开选取合作开发意向企业。 招标文件应对旧村居现状摸查情况、改造需要以及控制性详细规划情况等改造信息充分披露，公示时间不得少于 30 日；并根据实际情况合理制定评标方式和评分标准。 公开选取时，由村（居）集体经济组织选定的评分代表、镇（街道）代表、专家三方面联合组成评选小组，对参与竞标的市场主体综合评分，择优选取 3 个合作开发意向企业。 若参与竞标的市场主体不超过 3 个的，以实际为准。
（2）确定合作开发企业。 根据合作开发意向企业的选取情况，由村（居）集体经济组织通过民主表决的形式确定合作开发企业。 民主表决前，合作开发意向企业应向村（居）集体经济组织成员公开阐述改造思路，介绍改造方案；村（居）集体经济组织可实地考察合作开发意向企业开发的旧村居改造项目。 初步合作开发意向企业仅为 1 个的，在镇（街道）的监督下，由村（居）集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》的程序要求，经成员大会（或成员代表会议）表决并获2/3 以上表决同意的，确定为合作企业；初步合作开发意向企业多于 1 个的，在镇（街道）的监督下，由村（居）集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》的程序要求，经成员大会（或成员代表会议）表决，票数最多且超过一半同意的，确定为合作企业。
（ 3）确定合作企业后，村（居）集体经济组织应与合作企业拟定《旧村居改造合作框架协议》，经公示 5 日无异议的，双方签订《旧村居合作框架协议》，明确由合作开发企业作为项目开发实施的合作主体，负责协助编制改造方案及拆除安置补偿方案、投资、开发、建设及其他相关权责要求。
（ 4）签订《旧村居改造合作框架协议》后，合作开发企业必须按约定将拆迁安置补偿保证金汇至监管账户，以保障被拆迁人利益。保证金为该项目用地规划用途的土地评估价格的 5%至 10%，可用于拆迁补偿安置工作。
2.改造方案编制及初审。 根据现状摸查情况、改造需要以及控制性详细规划情况等，在镇（街道）的指导下，村（居）集体经济组织会同合作开发企业编制初步改造方案（含改造规划、土地供地方式和实施计划等内容）及拆迁补偿安置方案。 初步改造方案及拆迁补偿安置方案编制完成报镇（街道）初审后，上报区三改办，由区三改办组织有关部门审查。
3.表决方案。初步改造方案及拆迁补偿安置方案审查通过后，在镇（街道）的监督下，由村（居）集体经济组织按要求组织召开村民（成员）民主表决会议，按民主表决规定对旧村居改造项目进行表决。 表决内容应包括改造方案（含改造规划、土地供地方式和实施计划等内容）、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项，并应获有表决权人员 2/3 以上表决同意。
4.签订《旧村居改造合作协议》。根据表决通过后的改造方案及拆迁补偿安置方案，拟订《旧村居改造合作协议》，经公示 5 日无异议的，村（居）集体经济组织与合作开发企业签订《旧村居改造合作协议》，明确拆迁补偿安置、利益分配及其他具体权责要求。
5.上报方案。 改造方案及拆迁补偿安置方案表决通过后，由镇（街道）组织有关材料上报区三改办。 区三改办组织区“三旧”改造协调领导小组主要成员单位联审通过，上报区政府审批后，认定为旧村居改造项目，项目正式启动。
6.《房屋拆迁补偿安置协议》备案。 村（居）集体经济组织和合作开发企业与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，原则上应在签订之日起 30 日内送镇（街道）备案。
7.按照拆迁补偿安置方案，村（居）集体经济组织和合作开发企业在约定期限内与 90%以上（含 90%）被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，经镇（街道）确认后，将已办理集体建设用地转为国有建设用地手续的旧村居项目用地收回，协议出让给合作开发企业。 经区政府批准后，由合作开发企业与国土部门签订《出让合同》，并按要求缴交土地出让金。
8.若合作开发企业未能按约定期限与 90%以上（含 90%）被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》的，视为合作开发企业根本性违约，合作终止，合作开发企业无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回。 同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订《房屋拆迁补偿安置协议》的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用，并无条件接受已签订的《房屋拆迁补偿安置协议》。
（二）“收回协议出让”给全资项目公司
旧村居改造项目采取“收回协议出让”给村（居）集体经济组织成立的全资项目公司的改造方式的，其改造方案及拆迁补偿安置方案应获有表决权人员 90%以上（含 90%）表决同意，由村（居）集体经济组织申请将土地协议出让给全资项目公司。 经区政府批准后，全资项目公司与国土部门签订《出让合同》，并按要求缴交土地出让金。 旧村居改造项目工程竣工验收之前，协议出让的用地不得转让（包括股东变更）；若工程确实无法完成的，可由政府按当前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。
第四十七条 以带建筑物的形式不收回公开转让的操作流程及有关规定
（一）改造方案编制及初审。 根据现状摸查情况、改造需要以及控制性详细规划情况等，在镇（街道）的指导下，村（居）集体经济组织自行编制或选取改造方案编制合作方编制初步改造方案（含改造规划、土地供地方式和实施计划等内容）及拆迁补偿安置方案。 初步改造方案及拆迁补偿安置方案编制完成报镇（街道）初审后，上报区三改办，由区三改办组织有关部门审查。
（二）表决方案。 初步改造方案及拆迁补偿安置方案审查通过后，在镇（街道）的监督下，由村（居）集体经济组织按要求组织召开村民（成员）民主表决会议，按民主表决规定对旧村居改造项目进行表决。 表决内容应包括改造方案（含改造规划、土地供地方式和实施计划等内容）、拆迁补偿安置方案及集体建设用地转为国有建设用地等事项，并应获有表决权人员 2/3 以上表决同意。
（三）上报方案。 改造方案及拆迁补偿安置方案表决通过后，由镇（街道）组织有关材料上报区三改办。 区三改办组织区“三旧”改造协调领导小组主要成员单位联审通过，上报区政府审批后，认定为旧村居改造项目，项目正式启动。
（四）村（居）集体经济组织根据改造方案，按有关规定开展集体用地转为国有用地等用地报批工作。 项目用地报批手续完毕后，委托区公共资源交易中心进行公开交易。
（五）转让起始价不得低于该项目按新用途市场评估价扣除建筑物拆迁补偿安置成本评估价差额的 60%，并不得低于基准地价。
（六）竞得人按约定期限，与 90%以上（含 90%）被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》后，才能与国土部门签订《出让合同》、与村组集体签订《转让合同》并补交土地出让金。
（七）成交价包含补交出让金的金额，但不包含建筑物拆迁补偿安置金额。 受让人必须先按《出让合同》全额补交出让金，再按《转让合同》向村组集体支付转让地价款（即成交价扣除所补交的出让金后的剩余部分）。 税后的转让地价款由村组集体按相关政策支配，可用于回购、抵顶物业或持有现金。 属回购、抵顶物业的，村组集体可在《转让合同》中约定用其取得的全部或部分转让地价款回购、抵顶一定比例的物业，涉及的税费按《转让合同》中的约定缴纳。
（八）缴纳拆迁补偿安置保证金。 签订《成交确认书》后，竞得人必须按约定将保证金汇至监管账户，以保障被拆迁人利益。 保证金不得低于该项目用地成交价的 10%，也不得低于建筑物拆迁补偿安置成本评估价的 10%，待被拆迁人全部安置完毕后退还。 竞买保证金可用于抵扣需缴纳的拆迁补偿安置保证金。
（九）若竞得人未能按约定期限与 90%以上（含 90%）被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》的，视为竞得人根本性违约，交易终止，竞得人无条件退出项目，已缴纳的拆迁补偿安置保证金不予退回。 同时，由镇（街道）根据项目改造方案按有关程序选取审计机构，对已签订《房屋拆迁补偿安置协议》的补偿费用（不计利息和财务成本）进行审核，后续参与改造的企业必须无条件承担上述费用，并无条件接受已签订的《房屋拆迁补偿安置协议》。
第四十八条 收回公开出让的操作流程及有关规定
旧村居改造项目采取“收回公开出让”改造方式的，由村（居）集体经济组织按有关规定开展集体用地转为国有用地等用地报批工作，并进行拆迁安置补偿及土地整理。 项目土地整理完毕并达到出让交付条件后，通过收回公开出让方式选取竞得人进行改造。
第四十九条 旧村居改造项目土地出让金收取及收益补偿分配
（一）旧村居改造项目采用收回公开出让的，土地出让金按公开交易的成交价计收，根据项目原土地不同性质进行土地出让收益补偿分配。 其中，农村村庄范围用地部分，区、镇（街道）、原土地使用权人对土地出让金按 10%∶10%∶80%的比例补偿分配；非农村村庄范围用地部分，区、镇（街道）、原土地使用权人对土地出让金按 20%∶20%∶60%的比例补偿分配。
（二）旧村居改造项目采用带建筑物形式“不收回公开转让”涉及补交土地出让金的，根据项目原土地不同性质计收土地出让金。 其中，农村村庄范围用地部分，根据其所占面积按土地成交价的 40%补交土地出让金；非农村村庄范围用地部分，根据其所占面积按土地成交价的 60%补交土地出让金。 区、镇（街道）对补交的土地出让金按 50%∶50%的比例分配。
（三）旧村居改造项目采用“收回协议出让”的，根据项目原土地不同性质计收土地出让金。 其中，农村村庄范围用地部分，根据其所占面积按规划用途土地市场价格的 20%补交土地出让金；非农村村庄范围用地部分， 根据其所占面积按规划用途土地市场价格的 40%补交土地出让金。区、镇（街道）对补交的土地出让金按 50%∶50%的比例分配。
（四）旧村居改造项目土地出让金区级分配部分全额划拨给镇（街道），镇（街道）将土地出让金区、镇两级分配部分全额划拨给村（居）集体经济组织，用于扶持旧村居改造。
第五十条 旧村居改造项目拆迁补偿安置办法
（一）在项目改造用地范围内，属于国有土地上的（含集体土地转为国有土地的）建（构）筑物和附着物拆迁，可纳入国有土地上房屋征收与补偿范围，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定组织实施。
（二）对改造范围内被拆迁的村民住宅，镇（街道）应会同村（居）集体经济组织制定合法建筑的认定标准，对合法建筑部分以“拆一补一”的原则，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换，或者两者相结合的补偿方式。 对不合法建筑部分原则上不予产权调换，可给予适当货币补偿；确须要产权调换的，补偿标准应低于合法建筑的补偿标准。
（三）对拆迁范围内的非住宅物业，在优先考虑改造后集体经济可持续发展的基础上，被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换，或者两者相结合的补偿安置方式。
（四）镇（街道）可根据旧村居改造的实际情况，合理确定项目的基准建筑面积。 对产权调换面积低于基准建筑面积的差额部分，被拆迁人可按照合理价格购买。
（五）镇（街道）可实行同一改造项目统一标准的改造奖励措施，如在规定的搬迁奖励时段内，对积极配合拆迁工作的，可根据搬迁时间享受相应的补助和奖励，以加快拆迁工作的推进。
（六）对于五保户、民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、国有企业下岗待业，属于“低保”的职工，残疾困难户或特困户，在提供有效证明的情况下并积极配合支持拆迁工作的，每户可以享受特殊补助，补助标准由镇（街道）自行制定。
第五十一条 旧村居改造项目土地房产办证的规定
（一）旧村居改造项目因拆迁安置所涉及的新建社区公寓，可以使用集体土地或国有土地（包括出让和划拨两种性质），办理共用宗房地产登记。
（二）在保障农村村民（居民）住房的条件下，国有土地上的住宅办理房地产登记后可进入市场交易。 土地属划拨性质的，房地产权证须注明未办理土地有偿使用手续，住宅交易转让时，房屋业主应按规定补交土地出让金，但交易后不能再分配宅基地和其他住宅。
第五十二条 加强违法违规整治和项目改造的监督
（一）进一步加强违法用地和违法建设的查处力度。 对经认定为违法建设的，发现一宗查处一宗，杜绝边改造、边违建、边抢建的不良风气。 对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，同时加强工商和税收等综合执法稽查。
（二）在项目改造过程中，要通过张榜、广播、散发宣传单等可行的方式向村（居）集体经济组织成员通告改造的进展与步骤等相关情况，确保村（居）集体经济组织成员的知情权。 各镇（街道）“三旧”改造机构应对项目改造的相关程序进行监督，并及时公开监督信息。
第五十三条 旧村居改造纠纷解决机制
旧村居项目改造过程中，经村（居）集体经济组织成员大会表决通过，由村（居）集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，对少数提出异议的村民，加强宣传、解释工作，并通过第三方服务调解机构进行协调。 就已签订的拆迁补偿安置协议产生争议的，可通过第三方服务调解机构进行协调，协调无果的，可提起民事诉讼。
第八章 项目监督保障
第五十四条 为维护农村发展与稳定，在未取得镇（街道）同意的前提下，禁止村（居）集体经济组织私自与意向开发商签订土地转让协议或合作开发协议， 并且不允许开发商私自出资为村（居）集体经济组织垫付拆迁补偿安置款和办理土地整理等事项。 禁止开发商出资为村（居）集体经济组织召开村民（成员）民主表决会议。 禁止开发商向村（居）集体经济组织提供任何形式的资助、赞助；禁止开发商直接或间接介入村民（成员）表决程序。
第五十五条 区财政划拨的城市更新改造扶持资金，各镇（街道）必须严格按照专项资金的管理要求专款专用。
第五十六条 村集体土地出让收益补偿分配款应设立专账核算， 用于失地农村居民的社会保障、村集体农业土地和物业开发建设、农村基础设施建设等方面支出。 资金的使用要严格执行民主理财和财务公开制度，并将资金管理和使用情况向村民（成员）公布，接受广大群众的监督。
第五十七条 为进一步提升执行力，促进城市更新工作的开展，城市更新项目工作作为考核的重要指标纳入各镇（街道）年度耕地保护目标责任考核及年度工作考核范围。
第五十八条 开展城市更新工作应切实加强风险源头防范，从源头上预防和减少社会矛盾，确保社会稳定，并推进科学决策、民主决策、依法决策。 对城市更新过程中涉及的重大事项，应进行社会稳定风险评估。 具体操作细则详见附件 8。
第九章 附则
第五十九条 鼓励各镇（街道）结合自身发展情况，在充分做好政策研究及风险评估的基础上，依据本实施意见出台有关扶持城市更新（ “三旧”改造）工作的政策，报区人民政府备案后实施。
第六十条 涉及旧厂房改造商住项目的土地出让金政策，若区政府已批复，按批复执行，不执行本意见。
第六十一条 本实施意见自发文之日起实施，执行至 2018 年 12 月 31 日。《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区城市更新（ “三旧”改造）实施意见的通知》（南府〔 2013〕239 号）、《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区城市更新（ “三旧”改造）重大事项社会稳定风险评估实施办法的通知》（南府〔2014〕52 号）同时废止。 此前区政府相关文件与本实施意见有冲突的，以本实施意见为准。
附件：
1.城市更新项目认定操作细则；点击下载
2.工业提升改造项目扶持政策操作细则；点击下载
3.完善集体建设用地操作细则；点击下载
4.完善征收手续操作细则；点击下载
5.集体建设用地转为国有建设用地操作细则；点击下载
6. “三地”协议出让、转让操作细则；点击下载
7.国有建设用地自行改造协议补办出让操作细则；点击下载
8.重大事项社会稳定风险评估操作细则。点击下载
佛山市南海区人民政府办公室秘书二科 2015 年 12 月 11 日印发